Дорожная карта сокращения задолженности по арендным платежам за пользование имуществом коммунальной собственности

№ п/п

Условия, при которых возможно использование способа

Алгоритм действий арендодателя

Документальное оформление

Преимущества и/или недостатки

1

2

3

4

5

I.

ДОСУДЕБНЫЙ  (ПРЕТЕНЗИОННЫЙ ПОРЯДОК) УРЕГУЛИРОВАНИЯ СПОРА

Досудебный  (претензионный порядок) урегулирование спора – одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попыткеурегулирования спорных вопросов между сторонами в обязательстве до передачи дела на рассмотрение в экономический суд.

-возникновение просроченной задолженности по арендной плате

-обязательное указание в договоре аренды ответственности арендатора за несвоевременное внесение платежей.

Договор аренды, являясь основным документом в сфере правоотношений между арендодателем и арендатором, должен предусматривать надлежащее исполнение обязательств сторонами в соответствии с законодательством (ст. 311, 364, 366 ГК), ответственность в виде уплаты пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, далее – неустойка (примерная форма договора – постановление Госкомимущества № 22);

-осуществлениеежемесячного контроля со стороны арендодателя за своевременностью внесения арендной платы по договору;

-предъявление устных претензий об оплате образовавшегося долга при возникновении неуплаты в течение месяца;

-направление в адрес арендатора письменной претензии (с документом, подтверждающим расчет суммы задолженности) с предложением о  добровольной оплате долга в определенный арендодателем  срок - при возникновении неуплаты в течение двух месяцев подряд;

-направление в адрес арендатора письменной претензии (с документом, подтверждающим расчет суммы задолженности) с предложением о добровольной оплате долга в определенный арендодателем  срок, а также  предупреждением о расторжении договора в судебном порядке в случае

-письменные претензии;

-документы, подтверждающие сумму задолженности арендатора;

-акты сверки.

преимущества:

-оперативность и своевременность претензионной работы, направленной на защиту интересов арендодателя;

-прогнозирование и отслеживание арендодателем реакции должника на предъявленные ему претензии для дальнейшего планирования проведения претензионной работы, направленной на урегулирование конфликта, как обязательного досудебного порядка решения спора.

недостатки:

-невозможность принудительного взыскания долга балансодержателем

1

2

3

4

5

невыполнения требования - при возникновении неуплаты более двух месяцев подряд.

В случае, если арендатор  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, возможно досрочное расторжение договора (ст. 590 ГК).

Лица, участвующие в хозяйственном процессе считаются извещенными надлежащим образом, если:

должник отказался от получения претензии и такой отказ документально зафиксирован;

должник не явился за получением претензии, направленной ему арендодателем, в установленном порядке, о чем имеется сообщение органа связи;

претензия, направленная арендодателем, по последнему известному месту нахождения должника (юридическому адресу) не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем имеется сообщение органа связи (ст. 142 ХПК).

II.

ИСПОЛНИТЕЛЬНАЯ НАДПИСЬ НОТАРИУСА

Исполнительная надпись нотариуса – распорядительный акт нотариуса о взыскании денежных средств при отсутствии материально-правового спора между должником и взыскателем.

-наличие просроченной задолженности по арендной плате;

-требования признаются должником, но не выполняются;

-наличие документов, соответствующих законодательству и подтверждающих бесспорность требования взыскателя к должнику;

-проживание (нахождение) должника - на территории Республики

-направление взыскателем в адрес должника претензии о погашении суммы задолженности (заказным письмом с уведомлением о его получении должником);

-обращение к нотариусу с заявлением о совершении нотариальной надписи с пакетом документов, по которым взыскание производится в бесспорном порядке;

-совершение исполнительной надписи нотариусом о взыскании в пользу заявителя задолженности по арендной  плате в заявленной сумме;

-взыскание денежных средств со счета должника - представление исполнительной надписи в орган принудительного исполнения.

-заявление о взыскании задолженности по договору аренды;

-копия учредительного документа организации (устав);

-претензия, направленная должнику;

-копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

-договор аренды, дополнительные соглашения и приложения к нему,  и их  копии, заверенные

преимущества:

-сокращенное время и усилия (срок совершения исполнительной надписи     - день обращения к нотариусу, для выполнения большого объема работы срок может быть продлен до 3 рабочих дней, до 1 месяца (ст. 61 Закона № 305-З);

-отсутствие принципа территориальности;

-сравнительно низкая стоимость госпошлины

1

2

3

4

5

Беларусь;

-соблюдение срока исковой давности;

-отсутствие в отношении должника конкурсного производства в рамках возбужденного дела об экономической несостоятельности (банкротстве);

-отсутствие в отношении должника решения о ликвидации юридического лица или решения о прекращении деятельности индивидуального предпринимателя (ст.106 Закона № 305-З).

До предъявления исполнительной надписи в орган принудительного исполнения взыскатель вправе предъявить платежное требование, оформленное на основании исполнительной надписи, в банк и (или) небанковскую кредитно-финансовую организацию для списания денежных средств, находящихся на банковских счетах должника, в бесспорном порядке    (Закон № 439-З).

взыскателем;

-документы,  подтверждающие передачу имущества по договору аренды, и их копии;

-документ о расчете суммы задолженности по арендной плате, с указанием срока уплаты (в двух экземплярах, один из которых остается у нотариуса);

-доверенность и ее заверенная копия);

-документ, подтверждающий уплату нотариального тарифа за совершение нотариальной надписи с оригинальной отметкой банка об его исполнении (постановление №1737)

(в случае отказа в совершении нотариального действия тариф возвращается взыскателю).

недостатки:

-нотариус не совершает исполнительную надпись при взыскании неустойки (п.1 Указа № 366), платы за пользование имуществом без договорных отношений (например, в случае окончания договора аренды, а также при неясности и нечеткости договора аренды и др.);

-сумма нотариального тарифа уплачивается взыскателем и не всегда возмещается должником.

III.

ВОЗБУЖДЕНИЕ ПРИКАЗНОГО ПРОИЗВОДСТВА

(упрощенный порядок рассмотрения споров в экономическом суде)

Приказное производство - самостоятельный вид хозяйственного судопроизводства в экономическом суде по рассмотрению заявлений о взыскании денежных средств, имущества или об обращении взыскания на имущество должника, которое осуществляется в упрощенном, без разбирательства (при отсутствии спора) и вызова сторон, порядке. Определение о судебном приказе является исполнительным документом, который может быть предъявлен к расчетному счету должника для взыскания сразу после его получения взыскателем.

-наличие просроченной задолженности по арендной плате и неустойки;

-требование не подлежит взысканию путем совершения исполнительной надписи;

-соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора до подачи заявления в суд;

–направление претензии должнику (обязательно заказным письмом с уведомлением о его получении должником);

-составление заявления о возбуждении

-заявление о возбуждении приказного производства;

-копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

-договор аренды, дополнительные соглашения и

преимущества:

-определение о судебном приказе вступает в силу с момента его вынесения судом;

-сравнительно низкая стоимость

1

2

3

4

5

-наличие документа об отказе в учинении исполнительной надписи;

-требования носят бесспорный характер;

-требования признаются должником, но не выполняются;

-соблюдение срока исковой давности;

-отсутствие в отношении должника конкурсного производства в рамках возбужденного дела об экономической несостоятельности (банкротстве);

-отсутствие в отношении должника решения о ликвидации юридического лица или решения о прекращении деятельности индивидуального предпринимателя

(ст.224 ХПК)

приказного производства и направление должникуегокопии;

-обращение заявителя в экономический суд с заявлением о возбуждении приказного производства;

В случае отзыва должником на заявление взыскателя в семидневный срок суд отказывает в выдаче определения о судебном приказе (ст.224 ХПК) – возникает спор о праве (спор подлежит рассмотрению в порядке искового производства);

-вынесение судебного определения о возбуждении приказного производства, которое направляется заявителю и должнику.

-взыскание денежных средств с должника –представление определения о судебном приказе в орган принудительного исполнения. До предъявления определения о судебном приказе в орган принудительного исполнения взыскатель вправе предъявить платежное требование, оформленное на основании определения о судебном приказе, в банк и (или) небанковскую кредитно-финансовую организацию для списания денежных средств, находящихся на банковских счетах должника, в бесспорном порядке.

приложения к нему,  и их  копии, заверенные взыскателем;;

-документы,  подтверждающие передачу имущества по договору аренды, и их копии;

- документы, обосновывающие (подтверждающие) размер задолженности (акты, счета-фактуры и т.д.), расчет неустойки;

- претензия, направленная должнику (наряду с требованиями об оплате суммы основного долга необходимо заявить об оплате неустойки);

-документы, подтверждающие направление взыскателем должнику копии заявления о возбуждении приказного производства;

-документ, подтверждающий уплату государственной пошлины с оригинальной отметкой банка об его исполнении.

государственной пошлины  по сравнению с исковым производством. Максимальная государственная пошлина за рассмотрение заявления о возбуждении приказного производства -7 базовых величин, в то время  как в исковом производстве минимальная сумма пошлины 25 базовых величин. (Приложение № 15 к Особенной части НК);

-сравнительно короткий временной промежуток осуществления приказного производства (не более 20 дней со дня поступления заявления), но более длительный, чем нотариальной надписи;

-дело рассматривается судом без вызова сторон исключительно на основании документов;

-возможность взыскания неустойки;

недостатки:

-при отзыве должником заявления о возбуждении приказного производства возникает спор о праве, и

1

2

3

4

5

суд отказывает в вынесении определения о судебном приказе (спор подлежит рассмотрению в исковом производстве);

-сумма государственной пошлины уплачивается взыскателем и не всегда возмещается должником;

-стороны обладают более узким объемом прав по сравнению с исковым производством

(невозможно изменить размер требований, изменить предмет или основание и др.)

IV.

ВОЗБУЖДЕНИЕ ИСКОВОГО ПРОИЗВОДСТВА

(классическая процедура разрешения конфликтов в экономическом суде)

Исковое производство в суде – общий, базовый порядок, по которому можно осуществить взыскание задолженности по договору  аренды при наличии спора о праве с обязательным присутствием сторон спора.

-наличие просроченной задолженности по арендной плате и неустойки;

-представление заявителем суду доказательств  неисполнения условий договора аренды;

-представление ответчиком суду доказательств в защиту своей позиции, оспаривание доводов заявителя;

-соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора до подачи заявления в суд;

–направление претензии должнику (обязательно заказным письмом с уведомлением о его получении должником);

-подача искового заявления в суд;

-принятие судом к производству искового заявления и вынесение определения о возбуждении производства по делу;

-направление определения суда о принятии искового заявления и возбуждении производства по делу лицам, участвующим в деле не позднее пяти дней со дня поступления искового заявления в суд;

-исковое заявление (требования к заявлению - ст.159 ХПК);

-документы, подтверждающие уплату государственной пошлины с оригинальной отметкой банка о его исполнении;

-копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (истца);

-копии документов, обосновывающих заявленные требования (договор аренды,

преимущества:

-рассматриваются любые требования, связанные с деятельностью юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

(ст.220 ХПК);

-можно взыскать неустойку;

недостатки:

-более длительный и дорогой способ по

1

2

3

4

5

-соблюдение срока исковой давности.

-подготовка судом экономического дела к судебному разбирательству;

-проведение подготовительного судебного заседания (принимаются меры к примирению сторон);

-вынесение судом решения по существу рассмотрения дела в порядке искового производства (само по себе решение не является исполнительным документом, который можно предъявить к исполнению);

-обращение заявителя в суд, вынесший решение, (после вступления решения в законную силу) с заявлением о выдаче исполнительного листа либо суд выдает судебный приказ, который является исполнительным документом (направляется сторонам только после вступления в законную силу решения, т. е. минимум через 15 рабочих дней после его вынесения, либо в случае обжалования – с момента вынесения постановления аппеляционной инстанцией);

-взыскание денежных средств с должника. Судебный приказ предъявляется к исполнению в орган принудительного исполнения. До предъявления судебного приказа к исполнению в орган принудительного исполнения взыскатель вправе предъявить платежное требование, оформленное на основании судебного приказа, в банк и (или) небанковскую кредитно-финансовую организацию для списания денежных средств, находящихся на банковских счетах должника, в бесспорном порядке.

акт передачи имущества арендатору, расчет задолженности с указанием ее периода, счета-фактуры, акты и др.);

-копии документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком (претензия).

сравнению с нотариальной надписью и приказным производством;

-сумма государственной пошлины уплачивается взыскателем и не всегда возмещается должником.

V.

СПИСАНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ КАК БЕЗНАДЕЖНОГО ДОЛГА

Безнадежный долг – дебиторская задолженность, которая признана безнадежной  к получению организацией  в случаях истечения срока исковой давности, ликвидации  юридического лица и т.д.

-наличие неуплаченной просроченной

-служебное расследование и оценка арендодателем безнадежности долга:

-документы, подтверждающие

преимущества:

-ликвидация дебиторской

1

2

3

4

5

задолженности;

-истечение срока исковой давности;

-невозможность исполнения обязательства (исполнительное производство закончилось);

-отсутствие денежных средств или имущества, на которое может быть обращено взыскание;

-ликвидация юридического лица (исключение из  ЕГР);

-смерть физического лица.

-сбор  документов, подтверждающих задолженность, -проверка срока исковой давности.

Срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст.201 ГК). Определены случаи, когда этот срок приостанавливается и начинает течь заново (ст. 203, 204 ГК);

-получение у органа принудительного исполнения акта о невозможности взыскания долга с указанием причин;

-списание безнадежного долга согласно приказу руководителя организации на основании акта комиссии по списанию задолженности.

задолженность и принятые меры по ее ликвидации;

-акт комиссии по списанию задолженности;

-приказ руководителя организации.

задолженности;

недостатки:

-задолженность списывается за счет доходов взыскателя.